时光如梭。转眼间，2013年已过近半。回顾上半年大连楼市成交情况，基本可以用“先扬后抑”来概括。具体来看，前四月表现火爆，后两月总体下行。至于个中原因，既有政策因素的影响，更是市场变化使然。

  现象：前四月行情火爆 五、六月总体下行

  根据某知名专业监测机构发布的数据，上半年大连楼市整体呈现出先扬后抑的态势，其中前四月行情火爆，后两月总体下行。

  数据显示，今年1~4月，大连市内中、西、沙、甘、高新区、金州、旅顺七区商品住宅共成交25754套，成交面积208.92万平方米，相较去年前4月的8699套和85.21万平方米分别增长208%和157%，火爆程度可见一斑。分月来看，1~4月成交套数分别为7339套、4229套、7657套和6529套，成交面积分别为50.59万平方米、36.03万平方米、67.01万平方米和55.29万平方米。从这些数字可以看出，除了2月因受春节影响数值较低以外，1~4月成交套数均超出或逼近2012年“金九银十”的平均值(6956套)，行情堪称火爆。

  不过，在接下来的两个月里，这种火爆行情未能得到延续。据统计，今年5月(4月29日~5月26日)，市内七区共销售房源4594套，环比4月下降了29.65%；销售面积39.41万平方米，环比4月下降了28.72%，传统的“红五月”并未出现。而在6月前三周，除了首周(5月27日至6月2日)出现大涨(市内七区商品住宅整体成交1831套，环比上涨57%；成交面积158136.48平方米，环比上涨59%)以外，接下来的两周也均呈跌势。其中第二周(6月3日至6月9日)销售房源1234套，环比下降33%，销售面积11.47万平方米，环比下降27%；第三周(6月10日至6月16日)销售房源997套，环比下降19%，成交面积8.75万平方米，环比下降24%。

  析因：受政策和市场推动 部分需求提前释放

  一般说来，上半年的前3个月销售较淡，后3个月行情渐好，今年为何会反其道而行之，出现先扬后抑的局面呢？业内人士分析认为，这是因为受一些政策和市场因素的推动，今年前四个月部分需求提前释放，后两个月则增长乏力。

  政策推动因素在3~4月的成交中表现尤其明显。其中，3月初出台的“国五条”新政中对个人售房“对房产增值部分征收20%的个人所得税”的规定，使得不少二手房购买者转入新房市场，致使3月成交持续上涨。而4月初大连细则的“温柔落地”，一方面让开发商重拾信心，加快了推盘节奏，一方面也降低了购房者对房价下降的预期，加快了购房步伐，成交随之上涨。此外，3月1日起，大连新的购房落户政策开始施行，降低了外地人在大连购房落户的门槛，对三、四月份的大连楼市，也是一个利好。这些政策包括：主城区购房落户标准由购房款达到80万元变为单套住宅建筑面积达到70平方米或单套非住宅建筑面积达到50平方米；新市区、旅顺口区购房落户标准调整为单套住宅建筑面积50平方米或单套非住宅建筑面积30平方米；新区购房即可落户，无面积要求。新政之外，4月中旬举办的大连春季房交会等市场因素，也在一定程度上拉升了当期楼市成交量。

  与前四个月相比，后两个月能够刺激楼市销售的“兴奋点”明显减少，加之前半段的火爆行情多少会透支后半段的业绩，5~6月销售减少、消费者重回观望状态，也就在情理之中了。

  展望：刚需仍是主力 楼市平稳前行

  上半年楼市即将谢幕，下半年又将如何表现？业内人士预测，从当前的政策和市场环境来看，未来刚需仍是大连楼市主力，整个市场虽然仍可能起伏不定，但不会出现大的波动。

  刚需仍是主力的判断，既源于对后市楼市调控基本稳定的预期，也有现实的经验可以佐证。今年以来，新一届政府曾多次表明确保房价稳定的决心，这意味着下半年楼市调控政策不会出现大的调整，刚性需求仍将是支撑楼市前行的中坚力量。与此同时，近几年来甘井子区、高新区和金州新区三大刚需楼盘集中的区域，始终位居大连楼市成交量前三名的现实经验，也说明刚需产品在大连楼市中的绝对主力地位。

  大量刚需的存在和丰沛的市场供应，决定了下半年大连楼市仍将平稳前行。虽然五六月份观望情绪又重新弥漫大连楼市，但下半年随着夏交会、秋交会的召开和“金九银十”的传统销售旺季的到来，这种观望有望逐渐被打破。虽然受一些不确定因素的影响，下半年楼市成交仍可能出现起伏不定的情况，但不会出现太大波动。

  至于下半年大连房价走向，业内人士预测，仍将维持稳中有升的态势。一方面，影响房价的主要因素——土地成本、建筑成本等均呈上涨趋势，决定了房价很难不涨；另一方面，严厉的楼市调控和购房者的日趋理性，又决定了涨幅非常有限。据统计，今年上半年，大连房价的同、环比涨幅均为5%左右，下半年涨幅预计也不会超过这个幅度。